Imago      Studio Associato di Architettura

Quando ci si accinge ad acquistare una nuova abitazione al fine di valutare con buona approssimazione eventuali oneri che possono derivare dall'acquisto, nonché l'entità di interventi da realizzare per farvi fronte vanno in particolar modo tenuti presenti quegli aspetti che potrebbero favorire una più rapida e semplice esecuzione dei lavori o determinare un prolungamento della loro durata o un innalzamento dei costi previsti.

Essendo l'acquisto di una casa un'evento che ricopre un ruolo fondamentale nella vita di ognuno di noi potendo in molteplici aspetti influire sullo svolgimento nonchè sulla serenità dell'individuo che la abita è chiaramente auspicabile che per la valutazione dei vari aspetti trattati sommariamente di seguito si ricorra al parere di un tecnico.

Tra questi i più  importanti sono:

1 - data di realizzazione dell'immobile

Da essa deriva infatti la  probabile struttura dell'edificio in cui è ubicato l'immobile in oggetto. Se la sua realizzazione è avvenuta dopo il 1920, quasi sicuramente le strutture portanti saranno in cemento armato, le pareti interne avranno una funzione puramente divisoria, quindi sarà possibile operare qualunque cambiamento nella distribuzione interna, avendo come unico vincolo i pilastri interni all'abitazione.

E' comunque importante tenere presente che negli edifici con struttura in muratura portante realizzati secondo le antiche tecnologie è molto spesso possibile esaltare le caratteristiche strutturali che li distinguono (es. archi, volte, muri di particolare pregio esecutivo…) ottenendo suggestivi effetti d’insieme.  

D'altronde se l'edificio risale a prima degli anni '70 e non é mai stato ristrutturato, quasi sicuramente avrà impianti vecchi, da rifare integralmente (tubi del riscaldamento arrugginiti, tubi dell'acqua in piombo, impianto elettrico non a norma), né avrà quel pregio che gli deriva dalla sua vetustà.

2 - piano dell'abitazione

Se l'immobile è situato in un piano alto il suo pregio sarà chiaramente legato alla vista che da esso si può godere. 

Del resto ai piani alti e negli attici è molto importante accertarsi dell'esistenza di un adeguato isolamento termico nel manto di copertura per non subire il disagio dovuto all'eccessivo surriscaldamento nei mesi estivi e raffreddamento per dispersioni nei mesi invernali.

Nei piani terreni occorre invece fare attenzione alla presenza di eventuali infiltrazioni di umidità la cui eliminazione potrebbe dover richiedere costosi interventi. 

3 - altezza interna dell'appartamento

Le abitazioni con altezza interna particolarmente elevata (circa 4.50 metri) offrono la possibilità di realizzare soppalchi laddove le necessità di spazio lo richiedono.

Attenzione però perché una maggiore altezza implica una maggiore cubatura e conseguentemente un incremento dei costi del riscaldamento.

4- Dimensione dei vani e qualità degli infissi 

La dimensione dei vani in cui sono alloggiati gli infissi esterni se da un lato qualifica l'appartamento consentendo una illuminazione ed una veduta migliore dall'altra può rendere oltremodo elevato il  costo di riscaldamento o raffreddamento a causa della grande dispersione delle superfici vetrate.

5 -  vincolo storico- architettonico

Per un immobile considerato di interesse storico-architettonico e quindi vincolato dalla Sovrintendenza se da un lato é possibile ottenere agevolazioni fiscali o contributi dal competente Ministero per tutte le opere tese al mantenimento del decoro e della piena funzionalità dell'edificio (art. 13bis del TUIR n. 917/86), dall'altro è necessario tener conto che per qualsiasi intervento si deve ottenere il nulla-osta dalla Sovrintendenza che non consentirà l'esecuzione di opere che snaturino l'assetto distributivo originario dell'organismo edilizio

6 - pendenza di pratica di conDONO  

Se sull'immobile é pendente una pratica di Condono, che non si é ancora conclusa con il rilascio della concessione in Sanatoria, vi é ancora la possibilità che le opere in oggetto non siano sanabili, anche se é già stata interamente versata la dovuta oblazione. In questo caso, a fronte del margine di rischio che come nuovi proprietario verreste ad accollarvi, potete esigere una valutazione inferiore per quelle opere oggetto di sanatoria. D'altrocanto con l'acquisto di un'immobile soggetto a condono, si acquista anche la titolarità della richiesta di sanatoria e gli eventuali oneri necessari al buon esito della pratica. Se per esempio il calcolo iniziale dell'oblazione risultasse errato per difetto, al nuovo proprietario verrà richiesto il conguaglio. Se poi la pratica dovesse avere esito negativo, sarebbe ancora il nuovo proprietario, a ricevere una ingiunzione a ripristinare le opere nella forma e nelle dimensioni precedenti all'intervento abusivo.
Inoltre, in un immobile soggetto a Condono, non é possibile effettuare opere di manutenzione straordinaria, fino al buon esito della pratica, anche se i nuovi lavori riguardano zone della casa diverse da quelle oggetto di Condono.

7 - AGGIORNAMENTO CATASTALE

Poiché all'atto di compravendita deve essere allegata una planimetria catastale aggiornata, cioé corrispondente allo stato attuale dell'immobile, sarebbe bene prenderne visione per confrontarla con la descrizione della consistenza dell'immobile riportata sull'atto precedente di acquisto. Se tutto collima, il Notaio non avrà problemi. Se invece vi sono delle discordanze, va informata subito la parte venditrice perché proceda ad incaricare un professionista per risolvere il problema prima di andare alla firma dell'Atto. La relativa parcella e le eventuali spese per l'espletamento delle pratiche burocratiche, saranno a carico della parte venditrice.

8 - IMPIANTO DI RISCALDAMENTO

Se l'impianto é autonomo e siete intenzionati a rinnovarlo, sarà possibile qualunque spostamento dei termosifoni ed il loro ridimensionamento in base all'ampiezza dei vani. Se l'appartamento si trova all'ultimo piano, ed avete intenzione di adottare misure per il contenimento energetico (rivestimento dei muri e isolamento del tetto) potete richiedere un parziale contributo al condominio, che trarrà beneficio dal risparmio nelle spese per l'energia. Se l'impianto é condominiale e avete la necessità di operare alcuni spostamenti di termosifoni, dovrete preventivamente avvisare l'amministratore, il quale dovrà fermare l'impianto e svuotarlo parzialmente per consentire i lavori. Contestualmente dovrete incaricare un tecnico che certifichi all'amministrazione il corretto dimensionamento del nuovo impianto ed il rispetto della quota energetica a voi spettante.

9 - REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Prendere visione del Regolamento di Condominio è importante sia perché al momento dell'Atto se ne dichiara la conoscenza e l'approvazione, ma anche perché vi si possono trovare indicazioni utili sui confini di proprietà, sulle parti comuni e la loro manutenzione, su eventuali servitù e divieti, che possono in qualche modo limitare le possibilità di trasformazione dell'appartamento. Del resto un intervento che riguardi le parti esterne di un edificio, in particolare le opere nei giardini o sui terrazzi di pertinenza di un alloggio, potrebbe interessare anche parti condominiali, per es. il muro o la cancellata di cinta del giardino, il parapetto o la copertura del terrazzo. In tal caso é necessario ottenere il nulla-osta da parte della maggioranza dell'assemblea dei proprietari.