|
|||||||
|
|
|
|||||
|
|
|||||||
|
Imago Studio Associato di Architettura
|
|
Il FASCICOLO DEL FABBRICATO è uno strumento per il monitoraggio dello stato di conservazione del patrimonio edilizio finalizzato ad individuare le situazioni di rischio degli edifici e a programmare nel tempo interventi di ristrutturazione e manutenzione per migliorare la qualità dei fabbricati. La prima finalità è indirizzata prevalentemente ai privati e riveste un carattere di tutela sia dell’incolumità dell’utenza sia di salvaguardia del patrimonio immobiliare; la seconda, invece, coinvolge le amministrazioni pubbliche responsabili delle politiche di prevenzione e di gestione del territorio e dell’ottimizzazione dei relativi servizi. Occorre precisare che il fascicolo del fabbricato non sostituisce un progetto di risanamento statico e/o impiantistico, la cui stesura potrà essere effettuata, con l'assenso della proprietà, solo in un secondo momento, qualora dalla ricognizione a vista emergano criticità specifiche da sanare. Le spese relative a questa fase sono regolate dalle tariffe professionali vigenti e non rientrano tra i costi del Fascicolo. La redazione del fascicolo del fabbricato è obbligatoria per tutti gli immobili situati nel comune di Roma e deve avvenire secondo le seguenti scadenze temporali: entro il 31 marzo 2005, per gli edifici realizzati entro il 1939; entro il 31 marzo 2006, per gli edifici costruiti tra il 1940 ed il 1971; entro il 31 marzo 2008, per gli edifici costruiti dal 1972 in poi; gli edifici in costruzione e quelli costruiti successivamente alla data di approvazione della delibera (4 novembre 1999) devono dotarsi del fascicolo contestualmente all’ottenimento dell’abitabilità o agibilità.L’Amministrazione comunale può concedere, sentiti i Municipi (ex Circoscrizioni) interessati, gli Ordini, i Collegi professionali e le Associazioni della proprietà edilizia, eventuali deroghe alle suddette scadenze per aree o per singoli gruppi di edifici, con riferimento ai seguenti criteri:
La delibera comunale istitutiva del fascicolo del fabbricato n. 166 del 4 novembre 1999 e quelle successive non prevedono sanzioni amministrative. Per gli edifici sprovvisti del fascicolo non sarà possibile attivare le procedure DIA (denuncia inizio attività) o di comunicazione opere interne, nonché presentare richieste di autorizzazioni, di concessioni edilizie, di abitabilità o agibilità o certificazioni di competenza comunale attinenti il fabbricato. I professionisti abilitati a redigerlo sono i tecnici abilitati ed iscritti ad Albi professionali (Architetti, Ingegneri, Geologi, Agroforestali), secondo le competenze prescritte dalle leggi vigenti. L’incarico al tecnico dovrebbe essere assegnato sulla base delle sue specifiche competenze attestate da un "curriculum vitae" ovvero sulla base della conoscenza diretta dei requisiti occorrenti posseduti dal professionista. Il tecnico o i tecnici contattati (compresi, quindi, il geologo ed eventualmente l’agroforestale), prima della formalizzazione dell’incarico, faranno conoscere alla proprietà o al suo delegato il costo del fascicolo, computato seguendo rigorosamente le prescrizioni del Protocollo d’intesa stipulato dal Comune con gli Ordini e Collegi Professionali, con la partecipazione del Comando Provinciale dei VV.F. di Roma. Non sono consentite riduzioni agli importi previsti.La custodia del fascicolo del fabbricato compete al Responsabile dell’immobile, figura che può coincidere con la proprietà o con un delegato della stessa, come l’Amministratore dello stabile. Chi lo custodisce dovrà esibirlo, su richiesta, agli Uffici Comunali preposti ai controlli, ai professionisti incaricati di interventi sul fabbricato, in occasione di comunicazione di opere interne, denuncia inizio attività, autorizzazione e concessione edilizia, richiesta di abitabilità o agibilità. I professionisti, oltre a dichiarare di aver preso visione del fascicolo, dovranno curarne l’aggiornamento e fornire al Responsabile dell’immobile la documentazione relativa all’intervento che intendono eseguire. Il Responsabile dell'immobile alla prevista scadenza di otto anni dovrà provvedere a far controllare l'aggiornamento del fascicolo alla luce delle modifiche intervenute. I costi sono stati stabiliti dal Protocollo d’intesa. Il riferimento è l’art. 29 della Tariffa Professionale degli Ingegneri ed Architetti vigente al momento della sottoscrizione dell’accordo. Per le finalità sociali riconosciute al fascicolo del fabbricato, le aliquote previste dal tariffario sono applicate ai valori catastali ai fini ICI, delle proprietà comuni, produttrici di reddito, e delle singole unità immobiliari, costituenti lo stabile. Sulla base dei parametri fissi esistenti nella procedura (1/20 - 0,47 - 30%), nel caso di immobili con valore ICI superiore a € 258.228,45, può essere applicata la formula speditiva:0,030551 x (aliquota/100) x valore catastale ICI Per la determinazione dell’onorario si opera per analogia all’art. 29 della vigente Tariffa Professionale, con particolare riferimento al punto 1) ove è specificato: “per i beni stabiliti urbani l’onorario è pari alla ventesima parte delle percentuali rispettivamente stabilite nell’art. 15 della Tariffa” applicata (vedi allegato 1), nella fattispecie, ai valori catastali delle singole unità immobiliari (ved. Definizione valore per pagamento ICI) con le aliquote di Tab. A distinta per Classi a Categorie come previsto dall’art. 14 della Tariffa e con le aliquote di Tab. B che, nel caso in esame, sono a), b), c), d). Gli onorari e le spese, per la relazione speditiva del sottosuolo come prevista dalla Delibera n°166 del 4 novembre 1999 del Consiglio Comunale e per la relazione agroforestale, se necessaria, sono indicati negli allegati II e III. In analogia all’art. 13 della Tariffa le spese sono applicate al 30%, esclusi eventuali rilievi. Es. Per un fabbricato che abbia un valore ICI complessivo pari a € 5.591.521,95 (L. 10.826.696.203) il calcolo è il seguente: Onorario Tecnico 1/20 x 0.47 x 4,1020/100 x € 2.582.284,49 = € 2.489,25 + 1/20 x 0,47 x 3,4183/100 x € 3.009.237,46 = € 2.417,32 = € 4.906,57
Spese Tecnico 30% dell’onorario = € 1.471,97
Totale Tecnico 4.906,57 + 1.471,97 = € 6.378,54 + 2% + iva
0.47 = a + b + c + d = tabella B 4,1020 = coefficiente ricavato da tabella A fino ad un valore ICI pari a 2.582.284,49 3.2194 = coefficiente ricavato da tabella A per l’eccedenza pari 3.009.237,46 fino al raggiungimento del valore ICI dell’immobile
Parcella Geologo per relazione geologica speditiva € 903,80 + 2% + iva Il costo così determinato deve essere maggiorato del corrispettivo del geologo e di quello, eventuale, del tecnico agroforestale. Per tutelare le fasce sociali più deboli il Protocollo d’intesa ha previsto la possibilità ai proprietari degli immobili con valore ICI inferiore a € 258.228,45 di aggregarsi tra di loro fino al valore ICI complessivo di € 258.228,45 affidando allo stesso tecnico l’incarico di compilare i fascicoli relativi ai singoli immobili. In questo caso le spese, pari al 30% del costo complessivo, saranno ripartite in termini proporzionali tra i proprietari.Qualora la proprietà decida di operare in modo autonomo, sempre per valori inferiori a € 258.228,45 le spese per le singole prestazioni saranno forfettizzate in € 154.93 Il corrispettivo del geologo viene riferito ai vari scaglioni del valore ICI del fabbricato e varia da un minimo di € 129,11 ad un massimo di € 1.032,91 per fabbricati con valore ICI compreso tra € 516.456,9 e 7.746.853,5 (1 e 15 MLD di lire); per edifici di valore superiore si applica un incremento di € 129,11 per ogni incremento di valore pari a € 1.549.370,7 (3 MLD di lire).L’onorario del tecnico agroforestale viene, invece, espresso in funzione di quattro scaglioni di valore ICI e del numero di alberi presenti, espresso in numero variabile, secondo quattro scaglioni, il tutto aumentato di un’incidenza spese forfettaria pari al 30%. Il compenso varia da un minimo di € 100,70 ad un massimo di € 275,27. La relazione geologica deve essere compilata da un dottore in geologia iscritto all'Ordine dei Geologi quando non sia reperibile nella documentazione dell'edificio. Una relazione geologica deve essere sempre allegata al fascicolo. In presenza di alberature di alto fusto o di essenze vegetali, con apparato radicale particolarmente invasivo, deve essere richiesta la consulenza di un esperto agroforestale, la cui relazione, debitamente firmata dovrà essere allegata al Fascicolo. Di norma gli alberi da esaminare sono quelli la cui altezza risulta pari o superiore alla distanza dall'edificio o da parti di esso, ovvero le piante che interferiscono con l’edificio, con le sue pertinenze, con le infrastrutture accessorie (muri di contenimento, recinzioni, depositi interrati, ecc.) e con gli impianti come fognature o condutture, la cui funzionalità può incidere sia sugli impianti (particolarmente pericolose sono le interferenze con le condutture del gas) sia sull’assetto del sottosuolo interessato dalle fondazioni con l'innesco di dissesti idrogeologici accompagnati da movimenti franosi. La relazione tecnica agroforestale verificherà il grado di pericolosità degli alberi, delle essenze vegetali e gli eventuali fattori di rischio nei riguardi degli edifici, delle loro pertinenze e, quindi, delle persone. Le spese accessorie sono quelle necessarie per poter adempiere all'incarico di compilazione del fascicolo, ossia: acquisto del CD-Rom, rilievi planimetrici, ricerche catastali, acquisizione di documentazione di vario tipo, compensi per gli amministratori, service per la "scannerizzazione" degli elaborati planimetrici e quant'altro possa occorrere nella prima fase degli accertamenti. Le spese accessorie, sono a carico della proprietà. Agli onorari dovranno essere aggiunti gli oneri fiscali e previdenziali di legge. I costi così ricavati saranno ripartiti tra i condomini in base ai millesimi di proprietà perché è un adempimento imposto dalla pubblica amministrazione (PA) e come tale va imputato in base alla tabella di proprietà, fatte salve diverse disposizioni del Regolamento di Condominio. Lo stesso criterio sarà applicato per deliberare la ripartizione e distribuzione di eventuali agevolazioni e contributi. Non esistono prescrizioni specifiche riguardo la liquidazione degli onorari se non in caso di concessione delle agevolazioni comunali. Qualora sia richiesta l’agevolazione comunale del 30%, il disciplinare prevede, prima dell’erogazione del contributo, l’esibizione delle fatture o della ricevuta relativa al bonifico bancario. Se si accede anche ai benefici del 36% del costo, previsti dall’art. 1 della legge 449/1997 così come modificata dall'art.2 della legge 388/2000, è fatto obbligo di liquidare l'onorario solo tramite bonifico bancario. Il costo del fascicolo è costituito dal corrispettivo da versare al tecnico incaricato, oltre all’onorario del geologo e di quello eventuale del tecnico agroforestale. Le spese accessorie sono ammesse a contributo. Chi si doterà del Fascicolo del Fabbricato entro il 31 dicembre 2001 (31 dicembre 2002, per le dimore storiche), indipendentemente quindi dalle fasce temporali previste dalle delibere comunali, potrà usufruire delle seguenti agevolazioni: - Contributo a fondo perduto del 30% (40%, per le dimore storiche) del costo del fascicolo, sino a concorrenza del fondo stanziato, a condizione che i beneficiari risultino al corrente con i contributi ICI4, relativi all'anno precedente e che il supporto informatico sia consegnato nei termini previsti. L'agevolazione, le cui richieste sono in corso di presentazione presso il IX Dipartimento del Comune di Roma, verrà concessa agli aventi diritto, seguendo un criterio esclusivamente cronologico sino a concorrenza dei fondi disponibili- Contributo, fino al 31/12/2001, riservato alle sole persone fisiche (con esclusione delle dimore storiche, che hanno un trattamento agevolativo diverso), del 36% del costo del fascicolo, da portare in detrazione dell'imponibile indicato sul modello Unico (in quote quinquennali o decennali); - Detrazione forfettaria di L. 12,91 dall'ICI delle porzioni immobiliari fornite del fascicolo del fabbricato.Qualora il tecnico disponga accertamenti più approfonditi (di seconda fase), nel caso in cui la proprietà desideri una conferma sulla reale esigenza di assoggettare l'edificio ad indagini ed accertamenti più approfonditi prescritti dal tecnico compilatore del fascicolo, potrà richiedere un arbitrato. L'Amministrazione ha difatti previsto (delibera del C.C. n. 179 del 13 novembre 2000) la possibilità di adire ad una delle 19 Sottocommissioni Stabili Pericolanti previste e localizzate secondo la suddivisione territoriale circoscrizionale del Comune di Roma. Le Sottocommissioni, la cui regolamentazione è attualmente in corso di definizione, potranno verificare quanto indicato dal tecnico nelle conclusioni del Fascicolo, su richiesta della proprietà (o suo delegato). Il servizio sarà oneroso, anche se in modo contenuto. Gli aggiornamenti del fascicolo devono essere effettuati ogni otto anni dalla data di compilazione. Il tecnico incaricato degli aggiornamenti periodici dovrà verificare ed eventualmente recepire tutti gli atti relativi alle modifiche apportate all'edificio negli anni precedenti la revisione. Eseguita la necessaria analisi, trasferirà sul CD-Rom (da consegnare al Comune), la documentazione cartacea prodotta in occasione delle variazioni avvenute nel corso degli otto anni. Pur non essendoci alcun obbligo in materia, tuttavia sarebbe auspicabile che ogni edificio abbia un referente tecnico al quale affidare la formazione, la conservazione e l'aggiornamento periodico del fascicolo del fabbricato. L'aggiornamento corrente è posto a carico del professionista incaricato volta per volta della progettazione e/o del controllo degli interventi modificativi apportati all'edificio, mentre quello periodico, da riportare su un CD-Rom da consegnare al Comune, sarà oggetto di specifico incarico. La finalità del fascicolo del fabbricato è unicamente l'accertamento della sicurezza dell'edificio. Il tecnico non deve rilevare eventuali irregolarità perché possano essere perseguite e sanzionate a norma di legge, ma solo perché possono mettere a repentaglio l'incolumità delle persone o danneggiare (o distruggere) l'immobile. La delibera assembleare, per tutto quello che concerne il fascicolo del fabbricato, deve essere assunta dall’assemblea con la maggioranza dei partecipanti che rappresentino: in prima convocazione 1/3 + 1 dei partecipanti al condominio e 1/2 del valore millesimale, in seconda convocazione, invece, 1/3 dei partecipanti al condominio e 1/3 del valore millesimale. Il metodo più corretto di procedere dovrebbe essere il seguente: 1. Richiesta ai condomini dei valori catastali degli appartamenti ai fini ICI, al fine di rilevare il valore catastale dell’intero immobile. Se mancano bisogna farsi autorizzare dall’assemblea la visura catastale. 2. Richiesta preventivi dei tecnici, corredati di "curriculum vitae". Nella delibera riportare i costi indicati dal tecnico per CD rom del comune, scannerizzazione piantine, richiesta piantine catasto, piani conformità impianti, rilievi planimetrici in loco 3. Convocazione assemblea per nomina del tecnico e delibera delle competenze e delle spese accessorie. Deliberare: compenso del tecnico, spese accessorie, compenso amministratore Il compenso all’amministratore è costituito da: 10%, (con un minimo di € 258,22) del costo del fascicolo, per: pratica fascicolo incluso eventuale pratica per il contributo comunale del 30% e per l’ottenimento del contributo ICI di € 12,91 per ogni unità immobiliare; 5%, del costo del fascicolo, per eventuale pratica agevolazione IRPEF 36%;4. Ripartizione spesa tra i condomini 5. Conferimento mandato al tecnico 6. Incasso quote sulla base dello stato di ripartizione approvato 7. Pagamento costi 8. Controllo e vigilanza della attività del tecnico dei tempi di consegna del fascicolo, eventuale assistenza al tecnico 9. Archiviazione copia del fascicolo 10. Consegna e attività di controllo sulla consegna del fascicolo 11. Rendicontazione costi a consuntivo 12. Convocazione assemblea per approvazione consuntivo 13. Predisposizione documentazione pratica agevolazione comunale
|
