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risposte in breve

Roma, gennaio 2003

Spett. studio,
congratulazioni innanzitutto per il vostro sito, davvero promettente: chiaro, obiettivo, esaustivo.
La mia situazione (molto critica) è la seguente: dovendo ristrutturare un'abitazione di ca. 220 mq su tre piani, mi sono rivolta ad un'impresa di fiducia che a sua volta mia ha indirizzato al suo architetto. Entrambi, solo dopo mie esasperanti insistenze, mi hanno presentato un preventivo di massima. Nel frattempo però il tecnico era già partito con la richesta della Dia (ottenuta dopo ripresentazione integrativa: l'architetto aveva richiesto inserimento lucernari non concessi). Ora vista la situazione drammaticamente poco chiara ed onesta (tralascio dettagli importanti sui tempi preventivati tra le righe di inizio lavori) vorrei uscirne. L'architetto mi chiede Lire 8.000.000 per quanto svolto fino a questo punto e precisamente per: rilievo metrico dello stato di fatto (nonostante la mia segnalazione, ha indicato sulla dia una misura importante sbagliata di 30cm), progetto di massima e presentazione dia. Non ho firmato nessun conferimento di incarico. Cosa devo fare? Ci sono estremi per appellarmi all'ordine?
Ringraziondovi, vi chiedo cortesemente, vista la situazione, una vostra quanto più celere risposta. Cordialmente
Francesca

Gentile signora,
la situazione di cui mi parla, seppure molto spiacevole, per il modo in cui è stata impostata purtroppo non aveva grandi possibilità di volgere al meglio poichè quando si ricorre al consiglio di un tecnico egli chiaramente non può essere presentato dall'impresa che svolgerà i lavori poichè per sua natura la figura del tecnico di fiducia nasce per tutelare il committente (cioè Lei) garantendo lo svolgimento del giusto contraddittorio con l'impresa. Ora è chiaro che questo non può in nessun caso avvenire se l'architetto cui ci si rivolge è in qualche modo collegato all'impresa stessa.
Oltre a ciò mi sembra quantomeno assurdo che il tecnico abbia potuto presentare una dia senza la sua autorizzazione visto che essa si compone di due parti (dichiarazione da parte del proprietario e relazione tecnica) la prima delle quali dovrebbe riportare la Sua firma.
Quanto alla possibilità di rivolgersi all'ordine per la parcella presentataLe credo che non serva a molto poichè l'architetto è soggetto a provvedimento se non pratica almeno i minimi tariffari mentre non esiste un massimo applicabile. Chiaramente il modo migliore per tutelarsi in tal senso è sottoscrivere un incarico in cui sia anche riportato il corrispettivo richiesto per lo svolgimento dello stesso. Comunque il fatto che non esista un conferimento d'incarico ufficiale non tutela neanche il Suo architetto che difficilmente potrà pretendere il pagamento del corrispettivo!
A disposizione per altri chiarimenti Le invio cordiali saluti
Arch. Carmelita Ciancitto

Roma, 16 novembre 2002

Ho trovato questo sito molto interessante con utili informazioni. Personalmente sono interessato a conoscere dettagli inerenti le ristrutturazioni. Praticamente ho acquistato un piccolo casale nei pressi di Todi e vorrei ristrutturarlo pertanto vorrei, se possibile, avere dei suggerimenti atti a guidarmi in questa impresa.Grazie.
Distinti saluti.
Gianfranco Mancini. Todi

Gentile Sig. Mancini,
accolgo con piacere l'impressione positiva che ha avuto leggendo le informazioni riportate sul nostro sito. Nelle pagine in oggetto abbiamo cercato di dare una panoramica dei passi da affrontare ogni qualvolta ci si accinga ad effettuare dei lavori cosicchè il ricorso ad un professionista di fiducia possa avvenire in maniera più consapevole. Ora da quello che mi dice penso che la prima cosa da fare sarebbe effettuare un sopralluogo finalizzato alla conoscenza del manufatto in oggetto nonchè delle sue personali esigenze e aspettative a lavori finiti. I lavori da effettuare potrebbero infatti essere volti per lo più ad un risanamento ovvero ad una nuova distribuzione funzionale o ancora ad un consolidamento statico. Chiaramente ad ognuna di queste eventualità sono connessi alcuni adempimenti di tipo burocratico e delle scelte progettuali. Successivamente, nel momento in cui il progetto risultasse definito, i passi da compiere consisterebbero nella scelta della ditta che normalmente avviene sulla base dei preventivi da essa forniti in funzione del capitolato lavori (a cura del tecnico) in cui vengono stabilite le quantità degli stessi anche attraverso elaborati grafici e/o descrittivi. Una volta scelta anche la ditta esecutrice si passa alla redazione degli elaborati progettuali e quindi allo svolgimento dei lavori. Il giusto contraddittorio tra il committente e l'impresa si sviluppa attraverso la presenza in cantiere del direttore dei lavori che progressivamente controlla che venga garantita la qualità delle opere realizzate. A questo punto sperando di averLe chiarito i passi successivi da compiere La inviterei a contattarci nel caso in cui volesse rivolgersi al nostro studio per una consulenza volta alla definizione e/o realizzazione degli interventi.
Cordiali saluti
Arch. Carmelita Ciancitto

Roma, 30 ottobre 2002

Il mio quesito non è propriamente tecnico ma forse di portata più ampia. Ho acquistato ad un prezzo a dir poco basso un'abitazione nel centro storico di un piccolo paesino dell'Abruzzo di cui allego le foto. L'abitazione sembra avere urgente bisogno di un intervento (il tetto è in alcuni punti crollato) ma purtroppo non mi intendo nè di architettura, nè di restauro. Vorrei chiedervi a che epoca risale circa, se ha qualcosa di pregevole a livello architettonico e soprattutto se vale la pena restaurarla visto che i costi per un simile intervento sono piuttosto alti per le mie disponibilità. Penso comunque che un attento intervento di restauro possa restituire il vero valore all'abitazione visto anche che il paese si trova all'interno del parco del GranSasso-Monti della Laga e tenendo presenti gli esempi di restauro nei paesi vicini (come quello di S. Stefano di Sessanio). Purtroppo la mentalità della zona è quella di lasciare crollare una simile abitazione che a detta di molti non ha nessun valore. Vorrei un consiglio da voi Grazie in anticipo per l'aiuto
Luigi Ottaviani

Gentile Sig. Ottaviani,
Rispondo alla sua e-mail apprezzando molto la curiosità che dimostra di avere riguardo il bene che ha acquistato oltre al fatto che nel valutare la convenienza di un intervento voglia giustamente sentire il parere di un tecnico non lasciandosi condizionare da ciò che pensano gli abitanti della zona che difficilmente riescono a dar valore a qualcosa che per loro sta lì da sempre.
Quanto alla datazione da attribuirgli difficile a dirsi visto che probabilmente ci sono stati vari rimaneggiamenti rispetto ad un nucleo originario anche se sulla vetustà del manufatto non avrei dubbi. Infatti alcuni elementi come la struttura turrita di una parte mi fanno pensare al periodo medievale, mentre la finestra nella foto in dettaglio mi fa supporre un intervento successivo forse 500-600 esco.
La struttura muraria del resto non sembra in pessimo stato non essendoci lesioni evidenti o fuoripiombo dei muri (almeno stando a quello che vedo dalle foto) quindi l'intervento di restauro non dovrebbe essere dei più onerosi.
Ora poichè è fuori di dubbio che a lavori finiti potrà godere di un caratteristico palazzetto indipendente, a questo punto sta a Lei decidere se vale la pena ristrutturare poichè probabilmente si sarà fatto fare dei preventivi da qualche impresa locale; quanto alla mia personale opinione mi sembra evidente che propenda per quest'ipotesi essendo questo l'ambito in cui si svolge il mio lavoro.
Del resto penso sia molto importante nel momento in cui valutasse la possibilità della ristrutturazione basare quest'ultima su una progettazione adeguata finalizzata ad un intervento che rispetti le caratteristiche originarie del manufatto senza snaturarne l'aspetto. Tra le altre cose sarebbe ad esempio molto importante procedere al recupero delle tegole della parte di tetto crollata e al loro riposizionamento (e non alla loro sostituzione come la maggior parte delle imprese vorrebbero fosse la prassi -sicuramente più conveniente in termini di tempo ma non di risultato e di valore aggiunto al bene-) dopo la predisposizione della struttura di sostegno del tetto che probabilmente andrebbe rivista anche nella parte non crollata.
Spero con ciò di aver risposto alle sue domande; rimango eventualmente a disposizione qualora volesse incaricarci della predisposizione di un progetto di recupero del manufatto.
Cordiali saluti
Arch. Carmelita Ciancitto

Roma, 22 ottobre 2002

Salve, ho letto la Vs/ informativa sul rilascio di concessioni edilizie e volevo sottoporvi un quesito per avere un consiglio su come muovermi. Vivo a Roma, ed ho richiesto la concessione edilizia per la costruzione di una pergola con copertura in doghe e tegole canadesi, questo nel novembre del 2001; ad aprile 2002 chiedendo informazioni al Funzionario responsabile, sono venuto a conoscenza che la richiesta non era stata accolta dalla commissione. Nel luglio 2002 esaminati gli atti, ho provveduto a fare delle modifiche al progetto e ho presentato domanda di riesame. Il funzionario, mi ha detto che la domanda di riesame, attualmente non puo' essere presa in considerazione in quanto ancora non mi e' stato notificato il rigetto della concessione. Che possibilita' ho di uscire da questo circolo vizioso, e' normale che a tutt'oggi ancora non mi viene notificato nulla e di conseguenza resto bloccato? Grazie per i consigli che vorrete darmi.

Gentile Sig. Di Tota,
Purtroppo nei meandri della burocrazia non è semplice districarsi specialmente se si risiede in una grande città. Vista la rigidità di coloro che operano nella pubblica amministrazione non è pensabile che riescano o vogliano operare al di fuori di quelli che sono gli ambiti ordinari il consiglio che posso darLe è di insistere nel seguire la sua pratica assecondando le indicazioni che gli stessi Le daranno o altrimenti di affidarne la prosecuzione ad un serio professionista. Cordiali saluti
Arch. Carmelita Ciancitto

Roma, 15 ottobre 2002

Buongiorno,
innanzitutto complimenti per il vostro sito. E' l'unico sito che ho trovato veramente utile, senza tanti giri di parole, va direttamente agli argomenti che interessano l'utente. Ancora complimenti!
Avrei una domanda da rivolgervi:
3 mesi fa mi sono rivolta ad un'impresa edile (zona Bergamo) per farmi fare un preventivo riguardo alla ristrutturazione della mia casa. L'impresario mi aveva detto che il costo finale, chiavi in mano, comprensivo di costo geometra, idraulico,... era di 70mila euro. Mi aveva anche assicurato che la spesa finale sarebbe variata al massimo di 5000 euro, in piu' o in meno rispetto ai 70 da lui preventivati. Dal momento che questa spesa rientrava nel mio budget disponibile, ho iniziato le pratiche per la concessione edilizia, ho contattato il geometra suggeritomi dall'impresa edile e iniziato le pratiche. Ora l'impresario mi mostra il preventivo finale, e anziche' 70.000 euro, mi ritrovo con una spesa di 110.000 (escluse spese di geometra - il quale mi chiede il 14%!). Piu' e piu' volte avevo chiesto assicurazione che nei 70.000 euro era compreso tutto quanto, senza altre spese aggiuntive, e fino ad una settimana fa mi aveva assicurato che era cosi'.
Ovviamente 140.000 euro vanno oltre le mie disponibilita'.
E' legalmente corretto il comportamento dell'impresario? Inoltre, considerando che io non potro' sostenere tale spesa, mi vedo costretta ad abbandonare il tutto e a rmandare la ristrutturare a 3/4 anni. In tal caso quali oneri sono obbligata a pagare al geometra che mi aveva seguito per la preparazione dei documenti da presentare per la concessione edilizia?
Attendo con ansia una vostra risposta.
Grazie,
Laura

Gentile Signora,
La ringrazio per i complimenti e siamo lieti di fornire informazioni utili e chiare.
Con riferimento a quanto mi dice Le consiglierei, se ha sottoscritto un preventivo con la ditta, di pretendere che esso venga rispettato, se invece, come mi sembra di capire, avete avuto solo accordi di tipo verbale Lei non deve sentirsi obbligata nei confronti del Geometra poichè le sue competenze si intendevano incluse nel costo complessivo della ristrutturazione; se esso non viene rispettato lei ha il diritto di retrocedere nelle sue decisioni. Solo nel caso in cui avesse sottoscritto un incarico al Geometra con riferimento allo svolgimento dell'iter burocratico (richiesta di concessione) gli sarebbero dovute le competenze relative ad esso, che comunque prescindono dall'ammontare dei lavori (visto che per il momento non verranno svolti) e non sono certo computabili in un 14% poichè in esso probabilmente era anche compresa la redazione del progetto esecutivo e la direzione lavori.
In qualunque caso si trovi pretenda chiarezza prima di corrispondere un compenso.
Nella Sua lettera tra l'altro fa riferimento ad una richiesta di concessione: ci tengo a chiarirLe che per modifiche interne probabilmente ricade nel caso della DIA (dichiarazione inizio attività) con un iter burocratico molto più semplice; comunque se volesse farmi avere maggiori informazioni circa i lavori che intendeva svolgere potrei dirLe di più.
Auspicandomi di esserLe stata d'aiuto mi auguro di avere Sue notizie anche con riferimento ad un eventuale preventivo e/o supporto tecnico nel corso dei lavori.
Cordiali saluti
Arch. Carmelita Ciancitto

Roma, 30 maggio 2002

Gentile Signor De Santis,
ho consultato il vostro sito internet che mi é sembrato molto professionale. Sono un privato che ha recentemente ristrutturato la sua casa senza (ahimé!) una consulenza professionale e che adesso ha bisogno di un progetto di arredamento di interni. La mia casa si trova in via Piave ed é di 110 mq calpestabili. Offrite servizi di questo tipo ?
Grazie
Cordiali saluti
Carolina Laudiero

Gent.ma Sig. Laudiero,
Innanzitutto La ringrazio per i complimenti rivolti al sito internet. Riguardo alla possibilità di studiare un progetto di arredamento di interni per il Suo appartamento la cosa è sicuramente fattibile. La inviterei pertanto a fissare un appuntamento per incontrarci presso il nostro studio e discutere la cosa sulla base delle Sue preferenze estetiche e funzionali e delle caratteristiche dell'appartamento in oggetto. In attesa di un Suo riscontro Le invio cordiali saluti
Arch. Francesco De Santis

Roma, 24 maggio 2002

Innanzitutto complimenti per il sito, siete gli unici che mi hanno dato un'idea di costi.
Attualmente sono impiegato all'estero e al rientro, che dovrebbe avvenire il prossimo anno, avrei intenzione di costruire o ristrutturare una casa nella campagna laziale. Inoltre dovrei terminare/"riaggiustare" l'arredamento di um'appartamento nuovo di 100 mq circa. In realtá il tutto vorrei gestirlo e terminarlo prima del rientro.
Premetto che il tutto é ancora in fase "embrionale" e che l'attenzione ai costi é massima (in funzione della limitata disponibilitá economica), attualmente ho bisogno di sciogliere i miei dubbi quanto alla fattibilitá economica del progetto.
Quindi avrei bisogno di sapere:
- se fornite uma soluzione chiavi in mano
- se potreste fornire un preventivo suddiviso in "step progettuali" (es: Preventivo: x, Progetto di massima: y, Stima costi mano d'opera: z, Stima costi materiali: w, ecc.)
A disposizione per qualsiasi chiarimento

Desideravo prima di tutto ringraziarLa per i complimenti riguardo al sito, ci fa sempre molto piacere offrire un servizio corrispondente a quello cercato.
Con riferimento alla prima delle Sue domande la risposta è sì, cioè siamo in grado di fornire una soluzione chiavi in mano. Per quanto riguarda le altre domande mi sembra ragionevole presumere che data le Sue necessità temporali è improbabile che in questo lasso di tempo si possano avviare le pratiche e procedere alla realizzazione ex novo di una casa rurale. Considerando quindi l'ipotesi della ristrutturazione di un casale nella campagna laziale la possibilità di suddividere l'intervento in fasi è chiaramente fattibile. L'intervento progettuale potrebbe essere suddiviso in progetto di massima e preventivo sommario, progetto esecutivo e preventivo dettagliato, esecuzione delle opere e direzione dei lavori. Con riferimento al progetto di massima il primo passo sarebbe quello di fare un sopralluogo per l'effettuazione del rilievo che avviene a monte di ogni intervento, dopodichè sulla base della preesistenza su cui si andrà ad operare e delle Sue necessità è possibile procedere ad una definizione degli interventi ed alla loro quantificazione economica. Il tipo di proposta classico in questa prima fase prevede:
1.Planimetria in scala con ipotesi degli interventi (demolizioni e ricostruzioni, disposizione degli elementi d'arredo)
2.Studio di accessi e percorsi, localizzazione delle utenze, studio dell'illuminazione e dei materiali (pavimenti e rivestimenti)
3.Soluzioni architettoniche particolari e arredi fissi (controsoffitti, scaffalature, camini, banconi)
4.Viste d'interni
5.Preventivo di massima con differenziazione dei costi relativi alla progettazione di massima ed esecutiva, alla direzione dei lavori, alla manodopera ed ai materiali.
Il passo successivo dato dalla redazione del progetto esecutivo e del preventivo dettagliato si sviluppa attraverso la predisposizione dei seguenti elaborati cui eventualmente si affianca la presentazione presso le autorità competenti della documentazione richiesta per le necessarie autorizzazioni 1.Proposta d'arredo dettagliata tramite l'utilizzo di elementi d'arredo in produzione
2.Elaborati esecutivi (dimensionamento e localizzazione degli elementi architettonici)
3.Elaborati esecutivi impiantistici (idrico-sanitario, elettrico, gas, riscaldamento, telefonico)
4.Schemi per la posa in opera di pavimenti e rivestimenti
5.Studio delle finiture e dettagli esecutivi
6.Preventivo particolareggiato
Ultimata questa seconda fase, sulla base dell'elenco dettagliato delle opere da eseguire si richiedono ad alcune imprese i preventivi economico-temporali per l'esecuzione delle stesse. Sulla base dell'offerta economicamente più vantaggiosa vengono assegnati i lavori cui seguirà un'attenta direzione da parte del nostro studio.
Per quanto riguarda i costi relativi alla prestazioni di cui sopra allo stato attuale possono risultare indicative a livello orientativo le tabelle di costi pubblicate su http://imago.htmlplanet/costi1.html relative ad una ipotesi di ristrutturazione di un appartamento di medie dimensioni (4 vani) o quelle pubblicate su http://imago.htmlplanet/costi.html relative alla ristrutturazione di un appartamento di 120 mq nelle quali c'è un indicazione di prezzo anche per quanto riguarda i materiali e la manodopera.
Con riferimento all'ultima delle sue domande (quella relativa alla sistemazione dell'appartamento) un preventivo di massima sarebbe fattibile avendo qualche informazione in più infatti i costi in questo caso sono funzione del numero e del tipo di ambienti da studiare (un salone è chiaramente più complesso di una camera da letto) e risultano più contenuti se gli elementi d'arredo su cui si basa la proposta progettuale sono in produzione piuttosto che realizzati artigianalmente su disegno, se non vengono effettuate opere di demolizione all'interno dell'immobile ecc...
Auspicandomi di aver esaurientemente soddisfatto le Sue richieste rimango a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti

Roma, 23 ottobre 2001

Si possono detrarre, dalla dichiarazione dei redditi, le spese sostenute per l'installazione di apparecchiature per la contabilizzazione del calore in ogni singolo appartamento di un condominio con l'impianto di riscaldamento centralizzato? Se si, in quale misura? Grazie. Rossana Costetti. (Roma)

Gent.ma Sig. ra Rossana Costetti,
rispondendo in merito al Suo quesito, temo che il caso che mi ha presentato non rientri tra le opere il cui costo sostenuto è detraibile. Infatti sia che lo si voglia leggere come un intervento eseguito su parti comuni, sia che lo si consideri come opera eseguita all'interno di privata abitazione, esso non rientra tra i casi oggetto di agevolazione. Infatti sono ammessi in detrazione gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia sulle parti comuni di edificio residenziale considerando tra le altre come comuni gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprieta' esclusiva dei singoli condomini (chiaramente l'istallazione di apparecchiature per la contabilizzazione del calore in ogni singolo appartamento di un condominio oltrepassa il punto di diramazione sopracitato). Del resto con riferimento alle opere riguardanti le singole unità immobiliari non sono ammessi alla detrazione gli interventi di manutenzione ordinaria (tra cui rientrano quelli relativi all'ammodernamento di impianti), ma solo quelli di manutenzione straordinaria. Per maggiori chiarimenti La invito altresì a prendere visione di quanto sopra detto alle pagine: http://imago.htmlplanet.com/agevolazioni_1.htm e http://imago.htmlplanet.com/tipi_di_%20intervento.htm Sperando con ciò di aver esaurientemente soddisfatto la Sua domanda Le porgo cordiali saluti.

Roma, 16 dicembre 2001

Vorrei approfittare della Vs. cortesia per porre la seguente domanda: Abito in una villetta a schiera di testa in provincia di Bergamo. Sono proprietario dell'immobile e anche del terreno (non esiste vincolo, usufrutto,...) E' tecnicamente possibile sbancare parte del terreno del giardino per ricavarne un locale seminterrato, magari dotato di servizi quali riscaldamento, acqua e elettricita' ? E se si, quali potrebbero essere i costi ? Ringrazio per la cortese attenzione e colgo l'occasione per fare i migliori auguri di buone feste. Marco Recca. (Bergamo)

Gent. mo Sig. Marco Recca,
in merito al suo quesito posso rispondere soltanto in maniera generica non essendo in possesso di una serie di informazioni che sarebbe utile conoscere quali ad esempio il tipo di uso del locale da realizzare (autorimessa, cantina...), l'eventuale possibilità di collegare tale locale con l'abitazione, l'indice di fabbricabilità dell'area, l'eventuale pendenza del terreno su cui effettuare l'intervento... Per risponderLe faccio quindi delle ipotesi. Premesso che nel caso in cui si volesse procedere alla realizzazione di un volume seminterrato non è detto si possa per motivi collegati all'indice di fabbricabilità dell'area che probabilmente ha già consentito la realizzazione del massimo volume fuori terra permesso, considererei soltanto l'ipotesi della eventuale possibilità di realizzare un volume completamente interrato da adibire ad esempio ad autorimessa. Ciò sarebbe tecnicamente possibile semprechè sia possa realizzare una rampa di accesso con pendenza adeguata. Questa situazione potrebbe godrebbe inoltre di alcune agevolazioni nel senso che sarebbe necessario presentare una semplice dichiarazione di inizio attività a firma di un professionista abilitato ma ci si dovrebbe comunque attenere ad alcuni limiti quali altezza minima 2,40 m, altezza sotto trave 2 m, superficie di aereazione (che potrebbe anche coincidere con l'apertura di accesso) pari almeno ad 1/25 del locale. Non ci sono motivi per cui non si possa realizzare un impianto di riscaldamento o dei servizi igienici: tecnicamente nel caso in cui il livello delle fogne sia ad una quota superiore rispetto a quella del servizio posto nel locale interrato si dovrebbe ricorrere per le acque di scarico ad un apposito apparecchio (sanisplit, sanitrit...) che ad un costo oscillante tra le 600.000 e le 800.000 permette di ovviare all'inconveniente. Quanto all'indicazione dei costi per la realizzazione del locale suddetto le variabili sono tali e tante (tipo di terreno, distanza da una discarica per il terreno di scavo, pendenza del terreno e opere di sostruzione necessarie, tipo di tecnologia adottata) che qualsiasi valore sarebbe inadeguato in mancanza delle necessarie informazioni. Sperando di aver almeno parzialmente risolto i Suoi dubbi colgo altresì l'occasione per ricambiare gli auguri di Buone Feste
Cordiali saluti

Roma, 3 gennaio 2002

Per prima cosa desidero farVi i miei complimenti per il sito, semplice, funzionale ed utile. Approfitto anche per un quesito al quale navigando non ho ancora saputo trovare una risposta. Ho acquistato un terreno sul quale è stata costruita una minima porzione di fabbricato da più di 10 anni, poi la ditta costruttrice è stata posta in liquidazione coatta amministrativa ed i lavori sono rimasti fermi. La ditta a suo tempo aveva pagato gli oneri di urbanizzazione per la costruzione di quattro appartamenti, oggi se io richiedo una concessione per portare a termine la costruzione iniziata a suo tempo ho diritto di ottenere lo scomputo di quanto già versato??? So che in caso di ristrutturazione gli oneri si versano solo sulla parte relativa agli ampliamenti, in questo caso ovviamente non si può parlare di ristrutturazione ma non mi pare logico che un terreno debba scontare più di una volta gli oneri. Vi ringrazio per ogni informazione o riferimento che sarete in grado di fornirmi. Saluti. Paolo. (Napoli)

Gent.mo Sig. Paolo Manachino,
approfittando di questa lettera per ringraziarLa per la benevola critica riguardo il sito, mi accingo a rispondere alle Sue domande. Con riferimento al Suo quesito faccio esplicito richiamo all'articolo 1 della legge n. 10/77 secondo cui ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essa relativi e la esecuzione delle opere è subordinata a concessione da parte del sindaco;. In base a questo disposto si capisce chiaramente che il pagamento degli oneri è inscindibile dal rilascio della stessa concessione.Gli oneri, a loro volta sono scissi in oneri di urbanizzazione (da versare al momento del rilascio della concessione ) ed in oneri di costruzione (da versare in corso d’opera e comunque non oltre i sessanta giorni dalla ultimazione delle opere). La legge chiarisce altresì che il mancato inizio dei lavori entro il termine stabilito,cioè un anno dalla data del rilascio della concessione, comporta la decadenza della stessa, così come la non ultimazione dei lavori entro i tre anni (dalla data di cui sopra) costringe il proprietario a richiedere una nuova concessione per la parte dei lavori non ancora ultimati. Ne consegue che trattandosi di una NUOVA concessione questa non potrà essere rilasciata se non contestualmente al pagamento dei sopramenzionati oneri previsti. La legge contempla tuttavia alcuni casi in cui il termine per l'ultimazione dei lavori può essere prorogato, ad esempio nel caso in cui il ritardo sia da imputare a fatti estranei alla volontà del concessionario. Se la legge prevede tale possibilità non specifica però quali debbano essere i termini per la richiesta della proroga della concessione, che secondo logica e mio modestissimo parere dovrebbe essere precedente al termine di decadenza della stessa. Comunque La invito altresì ad informarsi presso l'ufficio tecnico del suo comune così da sapere con certezza se il Suo caso può essere contemplato tra quelli ammessi in deroga. Sperando di aver risolto, almeno in parte, i Suoi dubbi Le porgo i miei più cordiali saluti.

Roma, 15 febbraio 2002

Nel corso del corrente mese dovrò iniziare dei lavori di ristrutturazione della mia abitazione (sostituzione caloriferi,porte,sanitari e ripavimentazione di cunina e bagno), desidererei conoscere quali incombenze di carattere fiscale e non, devo espletare per poter usufruire della deducibilità del 36%. Per l'acquisto del materiale e relativa manod'opera posso usufruire dell'IVA al 10%? Grazie per la risposta e cordiali saluti
Enzo Sammartino

Gent.mo Sig. Enzo Sammartino,
Quanto ai lavori che di cui mi dice La informo che essi rientrano nell’ambito della manutenzione ordinaria* per cui l'iter burocratico si limita alla preventiva comunicazione al Sindaco a cura del proprietario dell'appartamento, senza necessità di presentare elaborati grafici; dopodiché è possibile dare inizio ai lavori. La comunicazione, del resto non obbligatoria, va presentata in Circoscrizione c/o l'Ufficio Tecnico. D'altra parte se i lavori che Lei si accinge a svolgere godono di notevoli semplificazioni dal punto di vista burocratico La fanno essere in una situazione poco vantaggiosa dal punto di vista della detrazione del 36% che in questo caso non è prevista essendo possibile goderne solo per la manutenzione straordinaria** (cioè per esempio se Lei decidesse di spostare anche un solo tratto di parete muraria). In questo caso del resto gli adempimenti burocratici sarebbero quelli previsti per questo ambito cioè consisterebbero nella presentazione a cura del proprietario di una D.I.A. - Dichiarazione d'Inizio Attività - corredata da una relazione tecnica a firma di un professionista abilitato, che potrà essere un Geometra, un Architetto o un Ingegnere e dai relativi elaborati grafici. Quest'ultimo dovrà essere necessariamente un Architetto se l'immobile é soggetto a vincolo da parte della Soprintendenza per i Beni Architettonici. In questo caso il richiedente, tramite il professionista, dovrà allegare alla D.I.A. il preventivo nulla-osta della Soprintendenza; a fine lavori, il professionista incaricato dovrà inoltre redigere una relazione di conformità delle opere realizzate al progetto presentato. Dopo 20 giorni dalla presentazione della D.I.A. e del contemporaneo pagamento della somma da corrispondere per questo tipo di interventi (circa 245.000 lire per il Comune di Roma talvolta non previste da qualche comune) se nel frattempo non è giunto parere contrario all'esecuzione delle opere previste si può dare inizio ai lavori. Le agevolazioni previste in questo caso consentono la riduzione dell'aliquota IVA al 10% e la detrazione dall' IRPEF del 36% delle spese sostenute. La detrazione si applica per importi fino a 150 milioni, per contribuente, per immobile e va ripartita in quote costanti in dieci anni. In particolare sono ammessi alla detrazione: - gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia (art. 31 Legge n. 457/78) riguardanti le singole unità immobiliari a destinazione residenziale e sulle loro pertinenze (autorimesse, posti auto, cantine, soffitte, abbaini, piscina, muri di cinta, tettoie). Auspicandomi di averLe esaurientemente chiarito la questione La invito altresì di prendere visione di tutto ciò anche alle pagine del nostro sito dedicate alla consulenza online (http://imago.htmlplanet.com).
Cordiali saluti

* L'art. 31 della legge n. 457/78 inquadra nell'ambito della manutenzione ordinaria le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (es. rifacimento di pavimentazioni e rivestimenti, posa di tappezzerie, tinteggiature e controsoffittature in legno o cartongesso, sostituzione di porte o finestre) e gli interventi necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (es. rifacimento di impianti idrici con sostituzione dei sanitari, spostamento o sostituzione di caloriferi, adeguamento e messa a norma dell'impianto elettrico).

** Rientrano nell'ambito della manutenzione straordinaria (art. 31 Legge n. 457/78) tutte le opere e le modifiche necessarie a rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, la realizzazione ed integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché ciò avvenga senza alterazione dei volumi e delle superfici delle singole unità immobiliari, né modifiche delle destinazioni d'uso (opere interne alle abitazioni che comportino la demolizione anche parziale o la costruzione di muri divisori, l'apertura o la chiusura di porte e passaggi, il cambio di destinazione d'uso dei singoli vani - spostamento di bagni o cucine-, la realizzazione di doppi servizi, purché si mantenga la destinazione d'uso abitativa.

Roma, 7 marzo 2002

Salve, spero che voi mi possiate essere d'aiuto. Ho da poco preso casa in un condominio di 9 appartamenti disposto su 3 piani, l'appartamento dispone di 2 canne fumarie una e' libera e l'altra invece e' gia' utilizzata dai condomini del 1° e 3° piano. Domanda: Il mio appartamento e' al 2° piano, posso anche io scaricare i fumi della caldaia nella stessa canna fumaria gia' usata dai condomini del 1° e 3° piano?
Vi sarei infinitamente grato se mi rispondeste. Grazie
Mario Cherubino - Roma
PS. Se vi puo' essere di aiuto vi informo che il palazzo ha circa 30 anni.

Gent.mo Sig. Mario Cherubino,
vista la vastità dei casi che si possono avere, e soprattutto in dipendenza delle differenti caratteristiche tecniche di ciascuna caldaia da cui dipendono una serie di condizioni da soddisfare per la messa a norma della stessa La invito a prendere contatti con un installatore che in base alla scheda tecnica del suo manufatto La saprà consigliare nel migliore dei modi.
Cordiali saluti

Roma, 15 marzo 2002

Egregi signori, dovendo presentare un piano di recupero edilizio, quali elaborati sono effettivamente necessari? Quale altezza minima è necessaria per realizzare un box? Certo di un vostro riscontro,
cortesi saluti
Valerio Casati - Como

Gent.mo sig. Valerio Casati,
Quanto al piano di recupero edilizio la Sua domanda è a dir poco vaga e mi risulta veramente difficile darLe le informazioni che richiede. Per quanto riguarda invece i limiti di altezza per la realizzazione di un box sono: altezza minima 2,40 m, altezza sotto trave 2 m.
Cordiali saluti

Roma, 3 aprile 2002

Desidererei chiederle una informazione: in un villaggio in multiproprietà sono stati eseguiti dei lavori in alcune abitazioni, che le hanno trasformate ognuna in due abitazioni con la costruzione di un bagno e di una cucina nuovi per rendere ciascuno di essi completi. L'assamblea di condominio aveva dato l'approvazione solo per lavori di ristrutturazione interna, ma non era stata detto che era una divisione dell'abitazione in due. E' possibile tutto ciò?
Grazie Isabella Milo, Roma

Gent.ma Sig. Milo,
come Lei intuisce non è possibile effettuare una suddivisione di un appartamento per ottenerne due senza aver avviato le necessarie pratiche burocratiche atte a consentirlo. In questo caso esse consisterebbero nella presentazione di un frazionamento ad opera di un professionista abilitato (arch, ing, geom.) per l'ottenimento di una concessione edilizia in sanatoria. La avviso peraltro che i tempi per l'ottenimento di ciò risultano spesso di difficile gestione e del resto non è affatto automatico che la concessione venga rilasciata a seguito di richiesta; in caso positivo essa è comunque subordinata al pagamento dei relativi oneri.
Cordiali saluti

Roma, 16 gennaio 2004

Qualora volessi dividere il mio appartamento in due e volessi la vostra consulenza a chi devo inviare la piantina e quale costo mi comporterebbe? Aspetto vostra risposta. Distinti saluti.
Grazie. lettera non firmata, Napoli

Gent.ma Signora
ho ricevuto il fax riportante la pianta in scala 1:100 dell'immobile oggetto di intervento che risulta ben leggibile. A tal proposito faccio un'ipotesi riguardo la possibilità di fornire la nostra consulenza per le finalità che vi siete proposti. A grandi linee credo che la suddivisione in due appartamenti possa dar luogo a due tipologie simili anche se non identiche in cui uno degli appartamenti sia organizzato in soggiorno con angolo cottura e zona studio, 2 camere da letto, 2 bagni di cui uno con accesso da una camera, un piccolo ripostiglio, l'altro con ingresso, soggiorno, cucina, 2 camere da letto, zona studio, 2 piccoli bagni di cui uno con accesso da una camera, un piccolo ripostiglio. Nel secondo appartamento volendo spostare la cucina dall'attuale stanza 8 sarebbe possibile anche ottenere che entrambi i bagni abbiano accesso dalle camere da letto anche se per ovvie ragioni il consiglio è quello di tenerne uno accessibile direttamente dagli ambienti di disimpegno. Di seguito sono quantificati i costi per le nostre prestazioni relativamente alla proposta progettuale.

Con riferimento alle eventuali pratiche burocratiche - nel caso in cui riteniate di voler regolarizzare la situazione anche dal punto di vista amministrativo - l'iter corretto sarebbe il seguente: 1. Richiesta di frazionamento, 2. Una volta ottenuto il frazionamento separazione materiale delle due unità immobiliari, 3. Presentazione di due DIA per variazioni interne, 4. Realizzazione degli interventi e chiusura lavori, 5. Nuovo accatastamento. Poichè i tempi tra la richiesta di frazionamento e l'eventuale rilascio dell'autorizzazione sono difficilmente quantificabili, nel caso in cui abbiate necessità di usufruire in tempi brevi delle due potenziali unità abitative, potreste procedere come segue 1. Presentazione della DIA con indicazione degli interventi eccezion fatta per il tratto di muratura a divisione delle due unità che verrebbe realizzato tramite una porta, 2. Nuovo accatastamento 3. Eventuale richiesta di frazionamento, una volta ottenuto il quale sarebbe possibile sostituire la porta sopramenzionata con un tratto di parete fissa. I costi per le eventuali pratiche burocratiche sono quantificabili in funzione dell'iter scelto.
Rimango a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento.
Cordiali saluti
Arch. Carmelita Ciancitto